近日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作。这一下子炸开了锅，凡是房价上涨受益的群体都会拿这个说事。逻辑基本是这样的：“私募基金都要来投资不动产了，私募基金可都是炒股高手啊，他们来投资房产，未来房价会如何？”好多人于是开始焦虑、抱怨。还有人鼓吹，这不就是让富人们通过私募基金炒房，从而绕开各地的限购政策吗？

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所谓不动产，大家都知道，主要就是指房产。实际上远不止房产，这个后面再说。而私募基金，是区别于公募基金的另一种投资基金，它只面向富人。法律规定，单个投资者投资私募基金的门槛是100万元，所有低于这个标准的基本都是骗子，因为拿到私募基金的牌照不容易，正规的私募基金是绝对不会违反这个规定的。而且凑一堆小钱也麻烦，投资者稍微亏一点就会闹情绪，稍微涨一点又坐不住，这不符合私募基金的风格。

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但是不动产私募投资基金就是投资楼市的私募基金吗？准确的说法，应该是投资“房地产行业”的私募基金，绝对不是炒房的私募基金。如果是炒房的私募基金，那还得了，不就变成证监会鼓励通过特殊方式炒房了吗，这样的话就完全违背国家宏观政策了，这怎么可能呢？

不动产私募投资基金，是从原来的私募股权基金中独立出来的一个细分类别，目的就是采取差异化的监管政策，满足不动产领域合理融资需求。讲得再直白一点，就是满足房企的融资需求。

私募股权投资基金，和私募证券投资基金是完全不同的两类，平时我们所说的私募主要是指投资股票的私募证券投资基金。但是证券不仅仅包含股票，比如债券、期货等等，都属于证券。这些又被称为二级市场，是所有人都能直接参与交易的。

而私募股权投资基金则不做二级市场，它做的是一级市场。比如一家非上市公司需要出让股份获得融资，这就属于一级市场。它的主要特征是，普通人无法直接参与交易，和股票等完全不同。

那不动产私募投资基金具体是干什么的呢？

既然它属于私募股权投资基金中的一个细分，自然它就是投资一级市场的。具体而言，它可以直接投资房地产项目，比如和某家房企合作开发一个项目，最后通过这个项目分配各自利益；也可以充当并购或重整基金的角色，比如有一些房企熬不下去了，这个时候被同行收购是最好的归宿，但是同行未必有足够的现金，这时候不动产私募投资基金就可以出资参与。

这件事情对房价有怎样的影响呢？

从目前阶段看，它主要是充当救火队员的角色，因为满足房企融资并不容易，银行不可能无止境、无原则地满足所有要求，这时候就需要引入一些愿意承担更大风险，同时也有可能获得更大回报的市场资金。但这只是理论上的，有没有人愿意投资这类基金，目前还是未知数。

如果是在楼市的活跃期，那么不动产私募投资基金很有可能会充当火上浇油的角色。因为市场活跃，私募基金会远比传统金融机构更为大胆，向房企提供各类资金，从而推进项目开发。不过现在显然并不属于楼市活跃期。

不过不动产实际上并不仅仅是指房产，土地、采矿权等等也都属于不动产，未来也不排除不动产私募投资这类资产的可能性。

需要指出的是，以前私募股权投资基金其实也是可以面向房企提供融资的，现在为什么要单独分类呢？显然是政策会有所调整，会为房企融资创造更加宽松的政策环境。

总结一下。不动产私募投资基金并不是富人炒房的基金，现阶段启动这类基金的试点工作，主要是向房企提供更多的融资渠道，对当前房价基本没有影响。炒股的朋友们如果将这一条当作巨大利好，那就大错特错了。